Olcsó Budapest
Az európai logisztikai ingatlanok bérleti költségei nem térnek magukhoz: a DTZ legújabb, "European Occupancy Costs - Logistics" című elemzése szerint 2016-ig maradnak a nyomott költségek, és még egy átlagosan 1,5%-os évi növekedéssel számolva sem érik el az előre jelzett átlagos inflációs szintet. Az utóbbi évekhez hasonlóan idén is óriási eltérések vannak a kontinensen belül: míg London Heathrow a legdrágább, addig Budapest az egyik legolcsóbb logisztikai bérleti piac, amely ráadásul Varsónál, Prágánál és Bukarestnél is kedvezőbb bérleti költséget kínál.
Az elemzés szerint a visszafogott bérlői kereslet miatt idén átlagosan 1,4%-kal csökkentek az európai logisztikai bérleti költségek tavalyhoz képest; a piacok egyharmadánál figyelhető meg jelentős mértékű csökkenés, amely leginkább a bérleti díjak esése miatt következett be. Előreláthatóan 2012 is a bérlők éve lesz: a gyenge makrogazdasági és ingatlanpiaci kilátások miatt jövőre sem várható elmozdulás a logisztikai bérlői aktivitásban. A logisztikai bérleti költségek Európán belül széles skálán mozognak, a marseille-i 50 euró/négyzetméteres éves bérleti költség szinttől a London Heathrow részén regisztrált 217 euróig. Az átlagos európai bérleti költség 85 euró/négyzetméter/év. A 2010-es évhez hasonlóan Budapest továbbra is a legolcsóbb városok között van, és Bukarest mellett a budapesti logisztikai piac kínálja - 57 euró/ négyzetméterrel - a legkedvezőbb bérleti költségeket.
Tamás Éva, a DTZ budapesti irodájának ipariingatlan-tanácsadója a kutatási eredményekhez hozzáfűzte: "Budapest Európa öt legolcsóbb bérleti piaca közé tartozik, kedvezőbb bérleti költségeket kínálva, mint a versenytárs Prága és Varsó. A bérleti díjak várhatóan nem változnak jelentősen az elkövetkező egy-két évben, a bérleti költségek tekintetében viszont az adóváltozások jelenthetnek egyelőre nem jól mérhető változásokat. Új fejlesztések és átadások hiányában, illetve a kereslet emelkedésével a jövőben a budapesti logisztikai ingatlanpiac stabilizálódása várható, de a bérleti díjak növekedésére 2012-ben nem számítunk."
Minden kutatás, minden statisztika, valamint az előrejelzések is kivétel nélkül azt sugallják, hogy rövid távon továbbra is a bérlők diktálják a feltételeket mind a magyar, mind a régiós, de még a nemzetközi raktározási piacon is. Az egyes országokat persze nem lehet egy kalap alá venni, hiszen jelentős eltérések figyelhetőek meg az adott ország kereslet-kínálat alakulása és makrogazdasági helyzete miatt.
"A logisztikai bérlők most sokkal kedvezőbb áron juthatnak hozzá jó minőségű területekhez, mint a válság előtt. Az elhúzódó pénzügyi válság ugyanakkor visszatartja a spekulatív fejlesztőket: csökken a rendelkezésre álló első osztályú ipari ingatlanok száma, aminek következtében néhány éven belül elkezdhetnek emelkedni a bérleti díjak és a költségek" - tette hozzá Tamás Éva.
A nagy üzlet 
Az utóbbi idők egyik legnagyobb, több mint 26 ezer négyzetméter disztribúciós területről szóló bérleti szerződését hosszabbította meg Budapesten a Prologis. A cég megújított egy 14 530 négyzetméteres területre vonatkozó szerződést az Iron Mountainnel a Prologis Park Budapest-Gyál területén, ahol a vállalat további 3060 négyzetméterrel is kibővítette eddig bérelt területét. A Prologis Park Budapest-Harborban pedig 8580 négyzetméteres területének bérleti szerződését hosszabbította meg a Lekkerland.
Teljesen leállt a bővülés
A legnagyobb hazai ingatlan-tanácsadókból álló BRF (Budapest Research Forum) legutóbbi, 2011 harmadik negyedévére vonatkozó jelentése szerint a modern ipari ingatlanok piacának állománya Budapesten és környékén 1 797 347 négyzetméter volt, egyetlen négyzetméterrel sem több, mint három hónappal korábban. Hasonlóan az év első hat hónapjához, július és szeptember között sem adtak át új raktárt. A harmadik negyedévben az ipari ingatlanok iránti teljes kereslet 49 843 négyzetméter volt, ami az idei év eddigi legalacsonyabb bérbeadási szintje. A bérbeadás 26,4%-kal volt alacsonyabb a 2011 második és 25,1%-kal a 2010 harmadik negyedévében rögzített értékeknél. A stagnáló állomány és a visszaeső kereslet mellett a bruttó bérbeadáson belül a szerződéshosszabbítások részesedése maradt magas. Az év harmadik negyedévében összesen 27 912 négyzetméteren történtek újratárgyalások, ami a teljes bérbeadás 56%-ának felel meg. A tranzakciók 20%-a új szerződéskötés volt, míg a kereslet 18%-a bővülés, és mindössze 6%-a előbérlet.
A harmadik negyedévben huszonhat bérleti szerződést kötöttek, amelyek közül csupán három szólt 5 ezer négyzetméternél nagyobb területre, és mindegyik szerződéshosszabbítás volt. A logisztikai parkokban az átlagos bérelt terület 2242 négyzetméter volt. A városi logisztikai parkok iránti kereslet viszonylag magas volt: 5 ezer négyzetméteren születtek tranzakciók, az átlagos bérelt terület nagysága 833 négyzetméter, amely szintén meghaladta a korábbi negyedévben rögzített szintet. Annak ellenére, hogy az év első feléhez hasonlóan a harmadik negyedévben sem adtak át új ingatlanokat, az üresedési ráta ismét emelkedni kezdett. A nyomott kereslet nem tudta ellensúlyozni a kiköltözések és bezárások után megüresedett területek következtében növekvő kínálatot, így a jelenleg kihasználatlan ipari ingatlan területének mértéke a teljes állomány 22,4 %-a. A logisztikai park kategóriába tartozó állomány bérbeadottsági szintje 78,3%-ra, a városi logisztikáé pedig 70,8%-ra csökkent. Mindig az egyik legszomorúbb adat, ha a nettó abszorpció negatív tartományba süllyed. Ez pedig most megtörtént, és az érték -12 123 négyzetmétert mutatott. Ez konkrétan azt jelenti, hogy míg új bérleti tranzakciók és bővülések összesen 18 800 négyzetméteren valósultak meg, addig nagyjából 31 000 négyzetméterről költöztek ki, vagy ennyivel csökkentették területüket a bérlők.
Módszertani megjegyzés
A BRF által vizsgált ipari ingatlanok Budapesten és Pest megyében találhatók, és 1995 után épültek, bérbeadási céllal. Hasznos területük minimum 2 ezer négyzetméter a városi logisztika, és 5 ezer a logisztikai parkok esetében. A tulajdonos által használt területek nem tartoznak a vizsgált ipari ingatlanállományba.
Forrás: www.resourceinfo.hu
