Magyarország némileg le van maradva a régiós piacokhoz képest, bár a logisztikai és raktáringatlanok piacán az egész régióban érezhető a csökkent aktivitás. Mindenhol kisebb arányú a tisztán új bérbeadás; a bérleti tranzakciók jelentős százalékát a területbővülés, hosszabbítás adja. Ha régiós összehasonlítást szeretnénk tenni, a legfeltűnőbb különbség, hogy Magyarországon a fejlesztési aktivitás szinte teljesen megállt, míg - főként - Lengyelországban és Csehországban több jelentősebb projekt indult meg 2011-ben. Ezek jellemzően előbérleti szerződések alapján épülő csarnokok. A közeli jövőben nem várható nagy elmozdulás a jelen állapottól, bár meg kell jegyezni, hogy a piacon van mozgás, és egy-két nagyobb ügylet a statisztika számait máris kedvezővé alakíthatja. Magyarországon, konkrétabban Budapesten a bérbeadási aktivitás 2011 első három negyedévében meghaladta a 2010 éves szintet, de továbbra is kevés a bérleti piacon az új szereplő, ami kedvezőtlen hatással van a régióban egyébként legmagasabb üresedési rátára. A jelenleg regisztrált 1,8 millió négyzetméter modern ipari ingatlan állományból 400 ezer négyzetméter üresen áll. Ennek ellenére 15-20 ezer négyzetméter vagy annál nagyobb területigény esetén kevés egybefüggő, jó minőségű ipari terület áll rendelkezésre. Számos, építési engedéllyel rendelkező projekt található a hazai piacon; a "built-to-suit", az egyedi bérlői igényekre szabott fejlesztések jelenthetik a megoldást, ezek dominálhatják a piacot az elkövetkező egy-két évben. Bár a legújabb globális elemzésünk alapján bérleti költségek tekintetében Magyarország az egyik legolcsóbb, ez kevés a piac gyors fellendüléséhez.

Danny Peeters, CEO, Goodman Continental Europe

A magyarországi logisztikai piac a gazda­sági kihívások következtében a többi kö­zép- és kelet-európai országhoz képest kü­lö­nö­sen lelassult. Nem csupán a nyilvánvaló globális gazdasági visszaesés jelent problémát: a magyar gazdaság is rosszul teljesít, a forint gyengül, és Magyarország hitelképességével kapcsolatban is egyre több az aggodalom. Ezek miatt a befektetők lemondják, de legalábbis késleltetik a nagyobb magyarországi befektetéseiket. A kilátások nem fényesek: a magyar gazdaság erősen függ a közép- és kelet-európai, valamint a délkelet-európai exporttól, amelyet a makrogazdasági válság nyilvánvalóan súlyosan érint. Ezen túlmenően gyengül a hazai kereslet, és ez az importra is hatással van. Az import- és exporttevékenység csökkenése egyértelműen kihat a logisztikára és disztribúcióra, ennek révén pedig a logisztikai ingatlanokra is. Emiatt növekvő üresedést tapasztalhatunk a raktárakban - különösen az utóbbi hat hónapban -, mivel sok cégnek kevesebb területre van szüksége, illetve a vállalatok keresik a lehetőségeket az ellátási láncuk optimalizálására és a költséghatékonyság növelésére. Kevés a logisztikai ajánlatkérés a piacon, és az esetek 95%-ában a jelenleg üresen álló területek egy részét foglalják el, mivel a bérbeadók nagyon vonzó feltételeket kínálnak. Az igények körülbelül 5%-a a méret, a kívánt elhelyezkedés vagy a meghatározott műszaki követelmények miatt nem fér bele a jelenlegi üresedések kínálta keretekbe, ezért egyedi fejlesztési megoldásra van szükségük. Ezeket a megoldásokat gyakran a gyártó cégek igényei ösztönzik. Ezekben az esetekben azonban nehéz összeegyeztetni a befektetők jelenlegi, megfontolt befektetési kritériumait a bérlők igényeivel. A magyarországi logisztikai ingatlanok jelenlegi 22%-os kihasználatlansága és a negatív gazdasági kilátások miatt a piac felvevőképessége alacsony, ezért az üresedés mértéke várhatóan csak 12-18 hónap alatt fog normális szintre (vagyis 10% körüli értékre) csökkenni. Jelentős új fejlesztésekre nem kerül sor, kivéve néhány iparági igényre épülő, testre szabott projektet a városon kívüli helyszíneken.

Számely Péter, KKE-vezető, HYPO NOE Investmentbank
A logisztikai ingatlan mint eszközosztály finanszírozási szempontból nem könnyű eset, hiszen az épületek általában nagyon egyszerűek, míg a lokációjuk jellemzően nagyon speciális, ami az alternatív hasznosítás esélyét jelentősen mérsékli. Ebből kifolyólag a konzervatív európai finanszírozó bankok nehezebben tudják kezelni a logisztikai projekteket, mint az angolszász bankok, amelyek a projekteket elsősorban a bérlők fizetőképessége alapján ítélik meg. Összességében: finanszírozói szemüvegen át nézve a logisztikai ingatlan hátrányos eszközosztálynak minősül. Ez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy a HYPO NOE ne finanszírozna ilyen projekteket, hiszen a kö­zelmúltban Lengyelországban is volt erre példa, illetve vizsgáltunk magyarországi és csehországi logisztikai projekteket is. A hátrányos megkülönböztetés alapvetően azt jelenti, hogy Loan-to-Value-ben (LTV) csak alacsonyabb szint mellett vagyunk hajlandóak logisztikai projekteket finanszírozni. Míg egy irodaház esetében az LTV 65-70%-ot is elérhet, addig logisztikai ingatlan esetében legfeljebb 60%-ig vagyunk hajlandóak elmenni. Ma a közép-európai régióban egyértelműen a lengyel piac a legaktívabb, hiszen az ottani kiskereskedelem, a lengyel makrogazdaság alapvetően jól működik, vagyis a logisztikai szektor mögött meghúzódó tényezők relatíve jónak mondhatók. Magyarországgal jelenleg az a baj, hogy a kiskereskedelem nem növekszik, és a gazdaság csak nagyon visszafogottan, így nincs, ami hajtsa a logisztikát. Egy esetleges keresletnövekedésre ugyanakkor a fejlesztők adott esetben nagyon gyorsan tudnának reagálni, hiszen a logisztikai fejlesztések átfutása elég rövid, és a nagy fejlesztők hatalmas területekkel rendelkeznek. Jelenleg azonban a magyar logisztikai ingatlanpiac megítélése jóval rosszabb a lengyelnél és a csehnél, alapvetően Romániával van egy szinten.

Forrás: www.resourceinfo.hu